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不動産登記

不動産登記とは
不動産登記とはのイメージ

不動産登記とは、不動産を取引するにあたり安全と円滑を図るため、不動産の物理的現況を一定の公簿(登記簿)に公示するとともに、これらについての権利変動を全てその公簿に記載して公示する仕組みの事です。
わたしたちの大切な資産である土地や建物の所在・面積、または所有者の住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載し、これを一般に公開することによって、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

株式会社のメリット
  • 物理的現況・・・地目(宅地・公衆用道路‥)、地積、種類(居宅・店舗‥)、構造(木造‥)、床面積など
  • 権利変動・・・所有者は誰か?担保権はついているか?など

物理的現況の登記のことを表題登記といい、権利変動の登記のことを権利の登記といいます。そして、表題登記は土地家屋調査士、権利の登記は司法書士の業務範囲になっています。
不動産を購入、又は売却し不動産の所有者が変わったり、住宅ローン等の融資を完済したので抵当権を抹消する、不動産の所有者の住所や氏名が変更になったというような場合には、法務局へ申請手続きが必要になります。申請するには、登記の内容によって、必要な書類が異なります。
※申請には正確性と専門性が必要とされるので、登記に関する手続の専門家である司法書士に依頼されることをお勧めします。

不動産を売買、贈与した時

不動産を売買したときや贈与をしたとき等は、当事者双方から依頼をうけて、新しい持ち主に移転する登記の申請を行います。登録免許税は不動産の価格によって異なります。なお、売買では、売買代金の授受などに立会い、前の持ち主の担保の抹消や新しい持ち主の住宅ローンの実行などの確認を行います。

不動産売買(中古住宅)の登記申請時に必要な書類
不動産売買(中古住宅)の登記申請時に必要な書類のイメージ

中古住宅を売買した場合に必要な書類です。

売主側で必要な書類
  • 登記済権利証又は登記識別情報
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
  • 固定資産税評価証明書
  • 登記原因証明情報(実印の押印が必要)
  • 委任状(実印の押印が必要)
買主側で必要な書類
  • 住民票
  • 住宅用家屋証明書(登録免許税の軽減措置を受けたい場合、条件あり)
    ※ 建物のみ、登録免許税率が課税価格の3/1000になります。(通常20/1000)
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内のもの、ローンを組んで担保権を設定する場合に必要)
  • 登記原因証明情報(押印が必要)
  • 委任状(押印が必要)※委任状は、登記申請を司法書士に依頼する場合に必要になります。

その他、物件の登記や売主側、買主側の状況に応じて、必要になる書類もございます。
例えば、売主が外国在住の場合に印鑑証明書の発行ができない場合には、日本領事の証明書が必要になります。その際には、登記原因証明情報及び委任状を日本領事へ持参する必要がある為、決済の事前の準備は早い時期から行う必要が出てきます。

決済当日の流れ
STEP1 当事者、物件、意思の再確認

買主様と売主様の必要書類を司法書士にお渡し下さい。

STEP2 司法書士による登記必要書類の確認
STEP3 お金のやりとりの説明
  • 地代清算額
    公租公課の清算額(固定資産税・都市計画税)
  • 残代金額
STEP4 司法書士の書類確認終了
STEP5 振込み実行

振込み後、着金確認までの間に

  • 書類などの確認、説明(引き渡し確認書、鍵等)
  • 司法書士から登記の説明
STEP6 売主様着金確認

領収書の発行

STEP7 書類などの交付
  • 鍵の交付
  • 引渡し確認書の交付
STEP8 物件の引渡し終了
STEP9 司法書士 法務局へ申請

赤い部分が主に司法書士が関与する手続きです。
法務局へ登記申請後、約2週間で登記が完了します。

住宅ローンを返し終わったとき、不動産の担保を外す時(抵当権抹消)
住宅ローンを返し終わったとき、不動産の担保を外す時(抵当権抹消)のイメージ

お金を返し終わったことにより担保が不要になった場合には、お金を貸していた側・借りていた側双方の依頼を受けて抵当権や根抵当権の抹消の登記の申請を行います。なお、特に住宅ローンを返し終えた場合には、抹消手続に必要な金融機関側の書類を渡されて登記の申請をお金を借りていた側が任されるのが一般的です。
担保権が消滅してからいつまでに登記をしなければならないという決まりはありませんが、担保の抹消登記をしないまま放っておくと金融機関から渡された書類の有効期間が切れてしまい余分な費用がかかってしまったり、その不動産の買い手がつかなかったり、その不動産を担保にして新しくお金を借りることができなかったりする等の不都合が生じてしまうこともありますのでご相談ご依頼は早めにされるようにお勧めします。

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